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東陽信息港

深圳豪宅線上調!144平以下免豪宅稅!

2019-11-11 16:09:02

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原標題:深圳豪宅線上調!144平以下免豪宅稅!

深圳豪宅線上調!144平以下免豪宅稅!

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11月11日,雙十一才剛剛開始,深圳樓市也來了大禮包?

從2019年11月11日開始,深圳大幅提高豪宅線標準征收增值稅。

新的標準為:

建筑面積144平米以下,小區容積率高于1.0的住宅,滿兩年免征增值稅。

據朋友圈爆料,已收到官方回復,未滿兩年的房產稅費也降低了:

未滿兩年的90平米以下的按1%,90-144平米的按1.5%,144平米以上的按3%。滿兩年的144平米以下免征,144平米以上按3%征收。

(此信息政府官方公示為準?。?/p>

如果這則消息最終被政府證實,意味著如今深圳市場上的70%的房子都不需要再繳納3%-5%左右的增值稅,將大大利好業主,深圳房價無疑又要漲一波!

以下為今日某龍崗房產交稅申報表,其他稅費均顯示為0,只交了契稅:

從龍華國土局取證交稅,以一套港鐵天頌81平3房為例,豪宅增值稅減免,省了23.4萬。

1,文件由房管局下發,和稅務局無關,只是調整豪宅標準的認定,取消了關于價格的認定,但面積和容積率的“豪宅”認定還在;

2,取消了價格決定的“豪宅線”,但非價格判定的“豪宅”,比如面積144平以上或者容積率1.0以下,“豪宅稅”還在。

3,此消息對二手房屬于特大利好,豪宅稅的標準是差額的5.6%,由于很多房子都是一手業主,差額增值稅和全額增值稅基本一樣,而且個稅也要從1個點變為1.5個點,比如1000萬的房子,多出的稅費高達五六十萬,嚴重抑制了二手房市場,導致大量的需求轉向一手房市場。

目前動輒少掉幾十萬的稅,年底二手房特別是學區房市場一波小陽春幾乎不可避免。

(來源知識星球)

附圖1:房管局的通知:

以下為之前深圳執行的豪宅線標準:

2015年,深圳普通住房標準出臺,規定南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬于豪宅,需要按照豪宅的標準交稅。

置業者可以省多少稅費?

豪宅稅:也可以叫差額增值稅,之前就算滿2年,但是如果超豪宅標準,就也要交差額增值稅。

(過戶價—原登記價)/1.05*5%

以南山為例:

之前一套120平米,市場價1000萬,原價300萬的房子。按照之前南山高于490萬滿兩年的要繳差額增值稅,增值稅大約要繳37萬左右,按照新的144平米以下滿兩年免征增值稅,就可以免征37萬增值稅。(來源:@房圳探)

144平以下房源有多少?

鏈家上目前掛盤45655套,而144平以下房源有40393套,占比88%。如果按照市場商品房180萬套來計算,144平以下房源至少在150萬套左右。

據鏈家肖小平介紹,過去兩年時間有45%二手房需要繳納增值稅,其中未滿2年有5%左右,最終滿2年非豪宅二手房占比40%左右。

上調豪宅線后市場影響?

01.賣方見勢會上調掛盤價,一些優質物業會撤盤。

02.買家減稅,享受一波利好。

03.市場二手房量價齊飛,大概率迎來一波普漲,優質區域房價將持續走高。

04.一句戲言:深圳調整豪宅稅,應對前三季度GDP失速,年底GDP迎來沖刺。

今年年初,曾經有傳聞過深圳2019年可能調整豪宅線的消息,但是2019年至今,豪宅線一直沒有真正調整,此次大幅調整豪宅線,無疑對于深圳二手房有著巨大利好。

《深圳市二手房交易稅費試算表(示范文本)》2019年新版

這一消息引發了市場廣泛猜測和議論,尤其是房產市場的各方參與者,更是從自身需要出發將之解讀為上調豪宅稅標準的信號。

所謂豪宅稅,其實是市場相對普通住房價格標準的一種提法,即超過普通住房價格標準的房產將享受不到相關的稅收優惠,在交易過程中會被要求繳納高于普通住房標準的稅費。

那么,深圳市目前的所謂豪宅稅繳納標準是多少?是否確實有調整的必要呢?

我們可以看到目前正在執行的深圳豪宅稅繳納標準,相關政策依據源于2015年10月1日起施行的《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》。根據《通告》

將按十個區來劃分:羅湖區每套總價390萬元及以下;福田區每套總價470萬元及以下;南山區每套總價490萬元及以下;鹽田區每套總價330萬元及以下;寶安區每套總價360萬元及以下;龍華新區每套總價320萬元及以下;龍崗區每套總價280萬元及以下;光明新區每套總價250萬元及以下;坪山新區每套總價200萬元及以下;大鵬新區每套總價230萬元及以下。

只要購房者的房屋總價符合以上標準,而且面積在144平方米以下或者套內建筑面積120平方米以下,小區建筑容積率1.0以上,均可視為普通住房,可享受營業稅、契稅等稅收優惠政策。

事實上,這并不是深圳首次調整普通住宅標準,在這之前的2013年,就因為房價的上漲已經進行過調整,而在更早前的2007年深圳也調整過一次普通住房價格標準,彼時還不是以總價認定,而是以單位平方米的價格認定,各區價格標準分別如下:羅湖區每平方米17160元;福田區每平方米17940元;南山區每平方米17160元;鹽田區每平方米16380元;寶安區每平方米11700元;龍崗區10920元。各區住房交易單價在此以下的將享受普通住房的相關稅費優惠政策。

由此可見,所謂豪宅稅并非沒有調整的先例可循,縱觀之前的幾次調整,均是在房地產市場價格發生較大變化后,政府部門結合實際情況進行了調整,不論是從單價到總價的變化,還是總價額度的上調,都體現了相關部門擴大享受普通住房稅收優惠的政策范圍,降低剛需、改善性需求購房者的購房成本,更好地滿足合理住房需求和擴大住房消費的政策初衷。

一是隨著這幾年房地產市場價格的變化,原本2015年制定的普通住房價格標準存在著一定調整的空間,個別核心片區更是有較大空間。經歷了房價的大漲,目前深圳各區普通住宅成交價大部分都超過豪宅線,交易時要繳納5.6%的增值稅和附加稅。以南山為例,一套成交價500萬的住宅就需要繳納該項稅費十來萬。對比現在的房價,2015版的豪宅線劃定顯然已經過時。

二是從降低老百姓尤其是剛需的購房成本考慮,調整豪宅稅符合這一方面。因為目前很多小戶型的總價就超過了豪宅稅標準,讓很多幾十平方米的蝸居被豪宅,從而承擔一筆不小的豪宅稅,顯然不利于滿足剛需的購房需求。輿論界也有聲可循,去年12月22日深圳市房地產研究中心主任王鋒在“首屆百強房企法務總論壇”演講中透露:“深圳下一步調整是要考慮對真正的剛需,要通過確定普通房的標準,給老百姓事實上的減稅,讓老百姓真正地能夠減輕購房成本?!?/p>

三是享受優惠政策的普通住房需同時滿足三個條件,一、住宅小區建筑容積率在1.0(含本數)以上;二、單套住房套內建筑面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數)平方米以下;三、實際成交價低于新標準規定的所在區域普通住房價格標準。除了總價外,容積率和單套面積的標準是否可以調整,比如將享受普通住宅稅收優惠的單套面積調整到100平米、90平米甚至更小面積以下,不要讓滿足剛需的小戶型購房者“被豪宅”。

回顧:關于深圳“豪宅稅”“風聲不斷”

現在要在深圳上車買房,隨便一套房,房屋的總價都有可能是“豪宅”標準。

“一直以為自己買的是蝸居,沒想到一不小心成了豪宅??”

剛需一直很傷。

因此,有關“深圳豪宅線要上調”的消息一直飽受關注。那么,今年4月份時,“豪宅線”上調的政策,有風吹草動了嗎?

答案是:并沒有,政策還沒出臺。

不上調豪宅線,

這套房子我就不買了!

圖源:家在深圳

每年物價上漲,房屋的價格也沒落下。買房除了首付款,還有契稅、個稅、增值稅,首付+稅費才叫預算。

例1:龍崗300萬住宅

以龍崗300萬的房子為例:龍崗300萬的住宅成了“豪宅”,要繳納契稅和個稅,如果購買的房子沒滿2年,還要繳納增值稅。

所以粗略一算,契稅3萬+個稅4.5萬+增值稅7.1萬,總共繳納14.6萬元。

上圖貼吧樓主的苦澀哭訴,也算是許多剛需的心理活動吧。

均價翻倍,但“豪宅線”標準并未改變,這導致了不少普通住宅被“豪宅化”。

房價都漲了41.2%

“豪宅線”卻沒上調

稅費成本過高。

深圳普通住宅線分別在2013年和2015年調整過兩次:

2013年將原本按單價核算改為按單套房源總價核算。

2015年則是提高了各區的普通住宅價格標準,平均上調28%。

從2015年至今,深圳的普通住宅價格標準沒有再調整過。

而深圳市國土局公開數據顯示,2015年10月,二手房成交均價是16470元/平,2019年4月,二手房成交均價40000元/平,4年深圳房價上漲了41.2%。

圖源:深圳市規土委

福田區均價7.2萬元/平方米,相當于買一套70平方米的住宅,總價就有可能超過普通住宅線,最多需要繳納20萬元的增值稅和個稅。

例2:福田500萬,68平米的住宅

以福田500萬,68平米,7.2萬元/平米的房子為例:福田500萬的住宅也是“豪宅”,要繳納契稅和個稅,如果購買的房子沒滿2年,還要繳納增值稅。

那么,再粗略一算,契稅14萬+個稅7.1萬+23萬增值稅,總共繳納44.1萬元。

另一方面,2018年3月開始,深圳嚴格執行“三價合一”,將銀行評估價與網簽價、購房合同價保持一致。此后,購房者必須以真實成交價格來網簽和繳稅,一些用“陰陽合同”來規避高稅費的行為不復存在,所有人都要老實繳納稅費。

傳“豪宅線”標準大變,

只認144平方米以上的住宅為“非普”?

那么,若以住宅面積段做非普通住宅線做標準,新的影響是什么?

普通住宅的標準

從2015年至今,普通住宅有以下三個標準:

1住宅小區容積率在1.0(含)以上。

2單套建筑面積在144平米(含)以下或單套套內面積在120平米(含)以下。

3深圳各區域過戶指導價普通住宅的限定標準,詳見下表。

解讀:

1.深圳的小區大部分容積率都在1.0以上,這條標準基本沒有約束作用。

2.單套建筑面積在144平方米以下的,包含了大部分的剛需自用住宅面積。

3.掛牌價在490萬元以下的房源,只占總房源的一半多點,相當于市場上一半的房源都是非普通住宅。

但用第二個標準來衡量,篩選掛盤房源中面積超過144平方米的住宅,僅有不到十分之一屬于非普通住宅。很明顯,根據這兩個標準篩選出來的范圍差距是非常大的。

這些房子受影響最多,最多省下42.1萬元:

普通住宅價格標準調整之后,受影響最大的自然是新政前是“非普”,新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性質不變的房子,要不要繳納稅費、該繳納多少都沒有變化。也就是說,建筑面積在144平方米以下,總價在各區原普通住宅價格標準之上的。比如,龍崗90平方米300萬的房子,南山80平方米500萬的房子。

首先要明確,“普通”與“非普”,主要影響的是二手房交易稅費中增值稅和個人所得稅(核定)的部分。

增值稅部分,只影響滿2年的房源。如果新政前后房屋性質不變,則要繳納的增值稅沒有變化。如果新政前是豪宅,新政后變為普通住宅,則可以少繳納增值稅這部分的稅費。

個人所得稅部分,非滿五唯一的房源都需要繳納。除非交易時間很接近,或者是本次交易價格與原登記價很接近的情況,會采用核實計稅的方法,另外大部分二手房交易都會采用核定計稅。

所以標準調整,也會影響一大部分房源的個人所得稅繳納。但個人所得稅是按(網簽價-原登記價)的差額來計稅,且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的稅額,所以這部分能剩下的稅費不多。

如果新政前后房屋性質不變,則所需要繳納的個人所得稅稅額不變。如果新政前是非普通住宅,新政是普通住宅,則差額每增加100萬元,個人所得稅能省5000元。

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